Βραχυχρόνια μίσθωση 2026: Μητρώο ΑΑΔΕ, ΑΜΑ, φόροι και πρόστιμα με απλά λόγια

Αν νοικιάζετε (ή σκέφτεστε να νοικιάσετε) ακίνητο μέσω Airbnb ή Booking, το 2026 σας βρίσκει με περισσότερους κανόνες από ποτέ: Μητρώο, προδιαγραφές, νέες φορολογικές κλίμακες, κλειστές ζώνες, τσουχτερά πρόστιμα. Μάζεψα όλα όσα ισχύουν τώρα, με απλά λόγια και με τις επίσημες πηγές, γιατί τα μισά από όσα κυκλοφορούν online αφορούν το καθεστώς του 2024.

Σημείωση: δεν είμαι λογιστής. Ο οδηγός βασίζεται σε δημοσιευμένη νομοθεσία και οδηγίες της ΑΑΔΕ (πηγές στο τέλος), αλλά πριν από αποφάσεις με φορολογικές συνέπειες μιλήστε με τον λογιστή σας.

Βήμα 1: Μητρώο ΑΑΔΕ και ΑΜΑ

Κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια (μίσθωση κάτω των 60 ημερών, με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα) πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Η εγγραφή γίνεται ηλεκτρονικά στο myAADE με τους κωδικούς TAXISnet και τον ΑΤΑΚ του ακινήτου, και δίνει τον ΑΜΑ (Αριθμό Μητρώου Ακινήτου), έναν για κάθε ακίνητο ή αυτοτελή μονάδα.

Εξαίρεση: τα αδειοδοτημένα τουριστικά καταλύματα (με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ή Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης) δεν χρειάζονται ΑΜΑ. Αναρτούν το ΕΣΛ/ΜΑΓ τους.

Το σημείο που οι περισσότεροι χάνουν: ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε εμφανές σημείο σε κάθε καταχώριση και σε κάθε μέσο προβολής. Όχι μόνο στο Airbnb, και στο Booking, και στα social, και στη δική σας ιστοσελίδα. Στα sites που φτιάχνω, ο ΑΜΑ μπαίνει στο footer κάθε σελίδας εξαρχής, ώστε να μην υπάρχει θέμα.

Διαμονές 60 ημερών και πάνω

Το όριο των 60 ημερών χωρίζει τη βραχυχρόνια από την κανονική μίσθωση. Το άρθρο 111 του ν.4446/2016 ορίζει ως βραχυχρόνια τη μίσθωση με διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών. Σύμφωνα με τις συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ (ερώτηση 2), η μίσθωση 60 ημερών και πάνω θεωρείται μακροχρόνια και δηλώνεται όπως κάθε κανονική μίσθωση, με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (ΠΟΛ.1162/2018). Μια διαμονή ενός μήνα, λοιπόν, παραμένει βραχυχρόνια μίσθωση.

Αν όμως το ίδιο ακίνητο διατίθεται και για σύντομες διαμονές σε πλατφόρμα, ο ΑΜΑ χρειάζεται κανονικά. Η ΑΑΔΕ απαντά (ερώτηση 6) ότι ένα ακίνητο μπορεί να διατίθεται και για βραχυχρόνια και για μακροχρόνια μίσθωση, και ότι κάθε μίσθωση αντιμετωπίζεται ανάλογα με τη διάρκειά της. Οι διαμονές κάτω των 60 ημερών θέλουν εγγραφή στο Μητρώο, ΑΜΑ σε κάθε αγγελία και Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΔΒΔ) για καθεμία.

Παράδειγμα: ένα διαμέρισμα φιλοξενεί τον χειμώνα έναν ενοικιαστή για 3 μήνες και το καλοκαίρι επισκέπτες από το Airbnb για μία εβδομάδα τον καθένα. Η τρίμηνη διαμονή δηλώνεται ως κανονική μίσθωση. Οι εβδομαδιαίες είναι βραχυχρόνιες και θέλουν ΑΜΑ και ΔΒΔ.

Βήμα 2: Δηλώσεις κάθε μήνα (και μία κρίσιμη προθεσμία τον Φεβρουάριο)

• Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΔΒΔ): μία ανά μίσθωση, έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη. Μηδενικές δηλώσεις δεν χρειάζονται.
• Οριστικοποίηση έτους: έως 28 Φεβρουαρίου οριστικοποιείτε στο Μητρώο τα ποσά ανά δικαιούχο για την προηγούμενη χρονιά. Αν δεν το κάνετε, η εφορία φορολογεί το 100% των ποσών που δείχνουν οι πλατφόρμες, ακόμα κι αν δεν τα εισπράξατε όλα εσείς. Το Ε2 πλέον προσυμπληρώνεται από το Μητρώο.
• Εκπρόθεσμη ΔΒΔ: πρόστιμο €100 (δεν επιβάλλεται αν το εισόδημα έχει δηλωθεί κανονικά). Ανακριβής ή καθόλου ΔΒΔ: το διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζει η πλατφόρμα.

Βήμα 3: Ο κανόνας των 3 ακινήτων

Μέχρι 2 ακίνητα, μένετε φυσικό πρόσωπο χωρίς έναρξη. Από το τρίτο ακίνητο (ή αν προσφέρετε υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, π.χ. πρωινό ή καθαριότητα κατά τη διαμονή):

• Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας εντός 30 ημερών από τον 3ο ΑΜΑ, με ΚΑΔ 55.20.11.06 (μέσω πλατφορμών) ή 55.20.11.07 (εκτός)
• Κάθε ακίνητο δηλώνεται ως υποκατάστημα
• ΦΠΑ 13% στη διαμονή, με δυνατότητα ένταξης στο καθεστώς απαλλαγής μικρών επιχειρήσεων αν ο τζίρος μένει κάτω από €10.000
• Τέλος παρεπιδημούντων 0,5% επί των μισθωμάτων
• Καλά νέα: το τέλος επιτηδεύματος για ατομικές επιχειρήσεις έχει καταργηθεί από το φορολογικό έτος 2024
• Για ασφαλιστικές εισφορές (ΕΦΚΑ) η εικόνα δεν είναι ξεκάθαρη στις επίσημες οδηγίες: ρωτήστε τον λογιστή σας πριν την έναρξη

Βήμα 4: Οι νέες προδιαγραφές (ισχύουν από 1.10.2025)

Ο ν.5170/2025 έβαλε για πρώτη φορά υποχρεωτικές προδιαγραφές σε κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης:

• Χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό
• Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης σε ισχύ
• Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ) με ρελέ διαρροής
• Πυροσβεστήρας, ανιχνευτές καπνού, φωτισμός ασφαλείας και σήμανση εξόδων
• Πιστοποιητικό απεντόμωσης και μυοκτονίας σε ισχύ
• Φαρμακείο πρώτων βοηθειών
• Οδηγός έκτακτης ανάγκης σε ελληνικά και αγγλικά (112, νοσοκομεία, χρήσιμα τηλέφωνα)

Η μη τήρηση κοστίζει €5.000 αυτοτελές πρόστιμο (διπλασιάζεται σε επανέλεγχο μέσα στο έτος), και το 2026 τρέχουν μικτά κλιμάκια ελέγχων Υπουργείου Τουρισμού και ΑΑΔΕ. Tip: τον δίγλωσσο οδηγό έκτακτης ανάγκης μπορείτε να τον έχετε και ως σελίδα στο site σας. Στους πελάτες μου τον στήνω μαζί με το digital guest guide.

Βήμα 5: Η φορολογία (προσοχή στη χρονιά)

Για φυσικά πρόσωπα με 1 έως 2 ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα, με τεκμαρτή έκπτωση 5% (πραγματικές δαπάνες δεν εκπίπτουν):

Η νέα κλίμακα (ν.5246/2025) ελαφρύνει αισθητά τα μεσαία εισοδήματα, αλλά ισχύει για εισοδήματα από 1.1.2026. Στη φετινή σας δήλωση μην την περιμένετε. Υπάρχει και κίνητρο μετάβασης: απαλλαγή φόρου ενοικίων 36 μηνών για κατοικίες έως 120 τ.μ. που περνούν από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 3 ετών, με μισθωτήριο έως 31.12.2026. Στη ΔΕΘ του Σεπτεμβρίου 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε επέκταση της απαλλαγής για τα κενά ακίνητα που νοικιάζονται, αλλά η νέα προθεσμία και οι όροι δεν έχουν νομοθετηθεί ακόμα. Οι λεπτομέρειες είναι στις συχνές ερωτήσεις στο τέλος.

Οι κλειστές ζώνες και τα βαριά πρόστιμα

• Αθήνα: αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο για το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα, σε ισχύ έως 31.12.2026
• Θεσσαλονίκη: αναστολή στην 1η Δημοτική Κοινότητα από 1.7.2026 έως 31.12.2026
• Το 2027: στη ΔΕΘ του Σεπτεμβρίου 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι ο περιορισμός νέων εγγραφών συνεχίζεται και στις δύο ζώνες έως 31.12.2027, και το μέτρο περιλαμβάνεται στο προσχέδιο του προϋπολογισμού 2027 που κατατέθηκε στη Βουλή στις 5.10.2026. Δεν έχει ακόμα ψηφιστεί ούτε δημοσιευτεί σε ΦΕΚ, και θα ενημερώσω το άρθρο όταν ψηφιστεί ή δημοσιευτεί.
• Μίσθωση κατά παράβαση της αναστολής: πρόστιμο 50% του εισοδήματος με ελάχιστο €20.000, και €40.000 σε υποτροπή μέσα στο ίδιο έτος
• Ακίνητο σε κλειστή ζώνη που μεταβιβάζεται (πώληση, κληρονομιά, δωρεά) διαγράφεται από το Μητρώο χωρίς επανεγγραφή όσο ισχύει η αναστολή
• Εκτός ζωνών, το βασικό πρόστιμο για μίσθωση χωρίς ΑΜΑ παραμένει 50% των εσόδων με ελάχιστο €5.000

Τι σχέση έχουν όλα αυτά με το website σας

Περισσότερη από όση φαίνεται. Πρώτον, ο ΑΜΑ πρέπει να φαίνεται και στο site σας. Είναι νομική υποχρέωση, όχι καλλωπισμός. Δεύτερον, όσο σφίγγει το πλαίσιο στις πλατφόρμες (προμήθειες, κανόνες, ζώνες), τόσο πιο πολύτιμο γίνεται το δικό σας κανάλι κρατήσεων: το site με απευθείας κρατήσεις δεν έχει προμήθεια και χτίζει πελατολόγιο που σας ανήκει. Δείτε πόσο κοστίζει πραγματικά το Booking. Και τρίτον, αν έχετε 3+ ακίνητα και γίνατε επιχείρηση, το επαγγελματικό site δεν είναι πια πολυτέλεια. Είναι η βιτρίνα της επιχείρησής σας, δείτε τι περιλαμβάνει.

Στα websites που φτιάχνω για βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο ΑΜΑ, ο δίγλωσσος οδηγός έκτακτης ανάγκης και οι πληροφορίες συμμόρφωσης μπαίνουν εξαρχής. Στείλτε μου το όνομα του καταλύματός σας να το δούμε για το δικό σας ακίνητο.

Πηγές: Οδηγός ΑΑΔΕ μετά τον ν.5073/2023 (Taxheaven), Συχνές ερωτήσεις ΑΑΔΕ για βραχυχρόνια μίσθωση (Taxheaven), ν.5170/2025: προδιαγραφές (Taxheaven), Εγκύκλιος Ο.3029/2026: ζώνες αναστολής (Taxheaven), ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025: παράταση Αθήνας (Forin), ν.4446/2016 άρθρο 111: ορισμός και ζώνες (Taxheaven), Εξειδίκευση μέτρων 90ής ΔΕΘ, 7.9.2026 (government.gov.gr), Προσχέδιο προϋπολογισμού 2027, 5.10.2026 (Taxheaven), Απαλλαγή φόρου 36 μηνών για μακροχρόνια μίσθωση (stegasi.gov.gr).