Βραχυχρόνια μίσθωση 2026: Μητρώο ΑΑΔΕ, ΑΜΑ, φόροι και πρόστιμα με απλά λόγια

Αν νοικιάζετε (ή σκέφτεστε να νοικιάσετε) ακίνητο μέσω Airbnb ή Booking, το 2026 σας βρίσκει με περισσότερους κανόνες από ποτέ: Μητρώο, προδιαγραφές, νέες φορολογικές κλίμακες, κλειστές ζώνες, τσουχτερά πρόστιμα. Μαζέψαμε όλα όσα ισχύουν τώρα, με απλά λόγια και με τις επίσημες πηγές, γιατί τα μισά από όσα κυκλοφορούν online αφορούν το καθεστώς του 2024.

Σημείωση: δεν είμαστε λογιστές. Ο οδηγός βασίζεται σε δημοσιευμένη νομοθεσία και οδηγίες της ΑΑΔΕ (πηγές στο τέλος κάθε ενότητας), αλλά πριν από αποφάσεις με φορολογικές συνέπειες μιλήστε με τον λογιστή σας.

Βήμα 1: Μητρώο ΑΑΔΕ και ΑΜΑ

Κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια (μίσθωση κάτω των 60 ημερών, με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα) πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Η εγγραφή γίνεται ηλεκτρονικά στο myAADE με τους κωδικούς TAXISnet και τον ΑΤΑΚ του ακινήτου, και δίνει τον ΑΜΑ (Αριθμό Μητρώου Ακινήτου), έναν για κάθε ακίνητο ή αυτοτελή μονάδα.

Εξαίρεση: τα αδειοδοτημένα τουριστικά καταλύματα (με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ή Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης) δεν χρειάζονται ΑΜΑ. Αναρτούν το ΕΣΛ/ΜΑΓ τους.

Το σημείο που οι περισσότεροι χάνουν: ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε εμφανές σημείο σε κάθε καταχώριση και σε κάθε μέσο προβολής. Όχι μόνο στο Airbnb, και στο Booking, και στα social, και στη δική σας ιστοσελίδα. Στα sites που φτιάχνουμε, ο ΑΜΑ μπαίνει στο footer κάθε σελίδας εξαρχής, ώστε να μην υπάρχει θέμα.

Βήμα 2: Δηλώσεις κάθε μήνα (και μία κρίσιμη προθεσμία τον Φεβρουάριο)

• Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΔΒΔ): μία ανά μίσθωση, έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη. Μηδενικές δηλώσεις δεν χρειάζονται.
• Οριστικοποίηση έτους: έως 28 Φεβρουαρίου οριστικοποιείτε στο Μητρώο τα ποσά ανά δικαιούχο για την προηγούμενη χρονιά. Αν δεν το κάνετε, η εφορία φορολογεί το 100% των ποσών που δείχνουν οι πλατφόρμες, ακόμα κι αν δεν τα εισπράξατε όλα εσείς. Το Ε2 πλέον προσυμπληρώνεται από το Μητρώο.
• Εκπρόθεσμη ΔΒΔ: πρόστιμο €100 (δεν επιβάλλεται αν το εισόδημα έχει δηλωθεί κανονικά). Ανακριβής ή καθόλου ΔΒΔ: το διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζει η πλατφόρμα.

Βήμα 3: Ο κανόνας των 3 ακινήτων

Μέχρι 2 ακίνητα, μένετε φυσικό πρόσωπο χωρίς έναρξη. Από το τρίτο ακίνητο (ή αν προσφέρετε υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, π.χ. πρωινό ή καθαριότητα κατά τη διαμονή):

• Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας εντός 30 ημερών από τον 3ο ΑΜΑ, με ΚΑΔ 55.20.11.06 (μέσω πλατφορμών) ή 55.20.11.07 (εκτός)
• Κάθε ακίνητο δηλώνεται ως υποκατάστημα
• ΦΠΑ 13% στη διαμονή, με δυνατότητα ένταξης στο καθεστώς απαλλαγής μικρών επιχειρήσεων αν ο τζίρος μένει κάτω από €10.000
• Τέλος παρεπιδημούντων 0,5% επί των μισθωμάτων
• Καλά νέα: το τέλος επιτηδεύματος για ατομικές επιχειρήσεις έχει καταργηθεί από το φορολογικό έτος 2024
• Για ασφαλιστικές εισφορές (ΕΦΚΑ) η εικόνα δεν είναι ξεκάθαρη στις επίσημες οδηγίες: ρωτήστε τον λογιστή σας πριν την έναρξη

Βήμα 4: Οι νέες προδιαγραφές (ισχύουν από 1.10.2025)

Ο ν.5170/2025 έβαλε για πρώτη φορά υποχρεωτικές προδιαγραφές σε κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης:

• Χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό
• Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης σε ισχύ
• Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ) με ρελέ διαρροής
• Πυροσβεστήρας, ανιχνευτές καπνού, φωτισμός ασφαλείας και σήμανση εξόδων
• Πιστοποιητικό απεντόμωσης-μυοκτονίας σε ισχύ
• Φαρμακείο πρώτων βοηθειών
• Οδηγός έκτακτης ανάγκης σε ελληνικά και αγγλικά (112, νοσοκομεία, χρήσιμα τηλέφωνα)

Η μη τήρηση κοστίζει €5.000 αυτοτελές πρόστιμο (διπλασιάζεται σε επανέλεγχο μέσα στο έτος), και το 2026 τρέχουν μικτά κλιμάκια ελέγχων Υπουργείου Τουρισμού και ΑΑΔΕ. Tip: τον δίγλωσσο οδηγό έκτακτης ανάγκης μπορείτε να τον έχετε και ως σελίδα στο site σας. Στους δικούς μας πελάτες τον στήνουμε μαζί με το digital guest guide.

Βήμα 5: Η φορολογία (προσοχή στη χρονιά)

Για φυσικά πρόσωπα με 1-2 ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα, με τεκμαρτή έκπτωση 5% (πραγματικές δαπάνες δεν εκπίπτουν):

Η νέα κλίμακα (ν.5246/2025) ελαφρύνει αισθητά τα μεσαία εισοδήματα, αλλά ισχύει για εισοδήματα από 1.1.2026. Στη φετινή σας δήλωση μην την περιμένετε. Υπάρχει και κίνητρο μετάβασης: απαλλαγή φόρου ενοικίων 36 μηνών για ακίνητα έως 120 τ.μ. που περνούν από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση με συμβόλαιο έως 31.12.2026.

Οι κλειστές ζώνες και τα βαριά πρόστιμα

• Αθήνα: αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο για το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα έως 31.12.2026
• Θεσσαλονίκη: αναστολή στην 1η Δημοτική Κοινότητα από 1.7.2026 έως 31.12.2026
• Μίσθωση κατά παράβαση της αναστολής: πρόστιμο 50% του εισοδήματος με ελάχιστο €20.000, και €40.000 σε υποτροπή μέσα στο ίδιο έτος
• Ακίνητο σε κλειστή ζώνη που μεταβιβάζεται (πώληση, κληρονομιά, δωρεά) διαγράφεται από το Μητρώο χωρίς επανεγγραφή όσο ισχύει η αναστολή
• Εκτός ζωνών, το βασικό πρόστιμο για μίσθωση χωρίς ΑΜΑ παραμένει 50% των εσόδων με ελάχιστο €5.000

Τι σχέση έχουν όλα αυτά με το website σας

Περισσότερη από όση φαίνεται. Πρώτον, ο ΑΜΑ πρέπει να φαίνεται και στο site σας. Είναι νομική υποχρέωση, όχι καλλωπισμός. Δεύτερον, όσο σφίγγει το πλαίσιο στις πλατφόρμες (προμήθειες, κανόνες, ζώνες), τόσο πιο πολύτιμο γίνεται το δικό σας κανάλι κρατήσεων: το site με απευθείας κρατήσεις δεν έχει προμήθεια και χτίζει πελατολόγιο που σας ανήκει. Δείτε πόσο κοστίζει πραγματικά το Booking. Και τρίτον, αν έχετε 3+ ακίνητα και γίνατε επιχείρηση, το επαγγελματικό site δεν είναι πια πολυτέλεια. Είναι η βιτρίνα της επιχείρησής σας, δείτε τι περιλαμβάνει.

Στα websites που φτιάχνουμε για βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο ΑΜΑ, ο δίγλωσσος οδηγός έκτακτης ανάγκης και οι πληροφορίες συμμόρφωσης μπαίνουν εξαρχής. Κλείστε μια δωρεάν κλήση να το δούμε για το δικό σας ακίνητο.

Πηγές: Οδηγός ΑΑΔΕ μετά τον ν.5073/2023 (Taxheaven), Συχνές ερωτήσεις ΑΑΔΕ για βραχυχρόνια μίσθωση (Taxheaven), ν.5170/2025: προδιαγραφές (Taxheaven), Εγκύκλιος Ο.3029/2026: ζώνες αναστολής (Taxheaven), ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025: παράταση Αθήνας (Forin).