ΑΜΑ, ΜΗΤΕ ή ΜΑΓ; Ποιον αριθμό χρειάζεται το κατάλυμά σου, πού πρέπει να φαίνεται και τι πρόστιμο έχει αν λείπει

Τρεις ιδιοκτήτες, τρεις δρόμοι. Ο πρώτος νοικιάζει το διαμέρισμά του μέσω Airbnb και έχει έναν 11ψήφιο αριθμό από την ΑΑΔΕ. Ο δεύτερος έχει ξενοδοχείο με άδεια και έναν αριθμό με γράμματα και νούμερα από το Υπουργείο Τουρισμού. Ο τρίτος έχει ενοικιαζόμενα δωμάτια, έκανε γνωστοποίηση, και κρατάει έναν 7ψήφιο αριθμό που δεν είναι κανένα από τα δύο. Και οι τρεις υποχρεούνται από τον νόμο να τον δείχνουν, και οι τρεις συνήθως δεν τον δείχνουν στο πιο προφανές σημείο: τη δική τους ιστοσελίδα.

Αυτός ο οδηγός εξηγεί ποιος χρειάζεται τι, πώς τους ξεχωρίζετε σε δύο δευτερόλεπτα μετρώντας ψηφία, και γιατί η διαφορά στο πρόστιμο είναι από 1.000 ευρώ έως δεκάδες χιλιάδες.

Σημείωση: δεν είμαι λογιστής. Ο οδηγός βασίζεται σε δημοσιευμένη νομοθεσία και οδηγίες της ΑΑΔΕ, με τις πηγές στο τέλος. Πριν από αποφάσεις με φορολογικές συνέπειες μιλήστε με τον λογιστή σας.

Η γρήγορη απάντηση σε έναν πίνακα

Οι περισσότεροι οδηγοί μιλάνε για δύο αριθμούς. Είναι τρεις.

Το κρίσιμο: κρατάτε έναν από τους τρεις, όχι δύο. Το ένα καθεστώς αποκλείει το άλλο.

Ο γρηγορότερος έλεγχος: μετρήστε τα ψηφία. 11 σημαίνει ΑΜΑ. 7 σημαίνει ΜΑΓ. Αν έχει και γράμματα, είναι ΕΣΛ.

Ποιος χρειάζεται ΑΜΑ

Ο ΑΜΑ, δηλαδή ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου, αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση: όταν νοικιάζετε ακίνητο για λιγότερο από 60 ημέρες ανά μίσθωση, με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα, χωρίς άδεια τουριστικού καταλύματος. Δηλαδή την κλασική περίπτωση του Airbnb.

Η εγγραφή γίνεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, ηλεκτρονικά μέσω myAADE.

Πόσους ΑΜΑ χρειάζεστε; Εδώ οι περισσότεροι μετράνε λάθος, γιατί μετράνε δωμάτια. Ο κανόνας δεν είναι πόσους χώρους έχετε, είναι πόσους αναρτάτε ξεχωριστά. Η ΠΟΛ.1187/2017 το λέει καθαρά: αν ο διαχειριστής εκμισθώνει διακριτά στην πλατφόρμα περισσότερους από έναν χώρους στο ίδιο ακίνητο, πρέπει να αποκτά ξεχωριστό αριθμό μητρώου για καθέναν από αυτούς.

Δηλαδή:

• Διαθέτετε το κατάλυμα ως ενιαίο χώρο, μία καταχώριση; Ένας ΑΜΑ, όσα δωμάτια κι αν έχει.
• Αναρτάτε τέσσερις σουίτες ξεχωριστά, με δική της σελίδα η καθεμία; Τέσσερις ΑΜΑ, με επιλογή «Τμηματική Μίσθωση» στην εγγραφή.

Το βλέπω και στα δύο άκρα σε πελάτες μου: ένα κατάλυμα με τέσσερις σουίτες που αναρτώνται χωριστά έχει σωστά τέσσερις αριθμούς, ενώ ένα άλλο που νοικιάζεται ολόκληρο έχει σωστά έναν.

Προσοχή στη μορφή: ο χρηστικός οδηγός της ΑΑΔΕ ορίζει ότι ο ΑΜΑ έχει ακριβώς 11 ψηφία. Αν ο δικός σας έχει λιγότερα, συνήθως λείπουν τα μηδενικά μπροστά. Με μία σημαντική εξαίρεση, που εξηγείται αμέσως παρακάτω: αν ο αριθμός σας έχει ακριβώς 7 ψηφία, μάλλον δεν είναι κομμένος ΑΜΑ. Είναι ΜΑΓ.

Ποιος χρειάζεται ΜΗΤΕ

Το ΜΗΤΕ, δηλαδή το Μητρώο Τουριστικών Επιχειρήσεων, αφορά όσους λειτουργούν ως αδειοδοτημένη τουριστική επιχείρηση: ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια με σήμα, τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες. Προϋποθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, δηλαδή άδεια, προδιαγραφές και κατάταξη.

Και εδώ είναι το σημείο που μπερδεύει τους περισσότερους: όσοι έχουν ΕΣΛ δεν λαμβάνουν ΑΜΑ. Το ακίνητο καταχωρείται στο Μητρώο με τον δικό του αριθμό, όχι με νέο ΑΜΑ. Δεν είναι παράλειψη, είναι ρητή εξαίρεση του άρθρου 111.

Και ο τρίτος αριθμός: ο ΜΑΓ

Αυτόν τον ξεχνάνε όλοι οι οδηγοί, και είναι ακριβώς αυτός που έχουν πολλά μικρά ελληνικά καταλύματα.

Ο ΜΑΓ, ο Μοναδικός Αριθμός Γνωστοποίησης, είναι ο αριθμός που παίρνει όποιος λειτουργεί με γνωστοποίηση αντί για Ειδικό Σήμα Λειτουργίας. Τα μη κύρια τουριστικά καταλύματα, δηλαδή τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια και διαμερίσματα, οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και επαύλεις, δεν βγάζουν πια ΕΣΛ. Κάνουν γνωστοποίηση λειτουργίας και παίρνουν ΜΑΓ.

Τρία πράγματα να κρατήσετε:

1. Ο ΜΑΓ έχει 7 ψηφία, όπως ορίζει ο οδηγός της ΑΑΔΕ. Ο ΑΜΑ έχει 11. Είναι ο ευκολότερος τρόπος να καταλάβετε ποιον από τους δύο κρατάτε στα χέρια σας.
2. Όποιος έχει ΜΑΓ δεν λαμβάνει ΑΜΑ. Το ακίνητο καταχωρείται στο Μητρώο με τον ΜΑΓ, ακριβώς όπως γίνεται και με το ΕΣΛ.
3. Ο ΜΑΓ αναρτάται στη θέση του ΕΣΛ, στις πλατφόρμες και σε κάθε άλλο μέσο προβολής του καταλύματος. Άρα και στην ιστοσελίδα σας.

Πρακτικά: αν πήρατε τα τελευταία χρόνια «άδεια» για ενοικιαζόμενα δωμάτια και ο αριθμός που σας έδωσαν είναι 7ψήφιος, δεν έχετε ούτε ΑΜΑ ούτε ΕΣΛ. Έχετε ΜΑΓ, και αυτόν πρέπει να δείχνετε.

Πού ακριβώς πρέπει να φαίνεται ο αριθμός

Εδώ βρίσκεται το πιο παρεξηγημένο κομμάτι, και ταυτόχρονα το πιο εύκολο να διορθωθεί.

Για τον ΑΜΑ, το άρθρο 111 παρ. 2 περ. β' του ν. 4446/2016 λέει ότι ο αριθμός εγγραφής «υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής». Η απόφαση ΠΟΛ.1187/2017 της ΑΑΔΕ επαναλαμβάνει την ίδια διατύπωση.

Η φράση «κάθε μέσο προβολής» δεν αφήνει περιθώριο. Η ιστοσελίδα σας είναι μέσο προβολής. Το ίδιο και τα social σας.

Για το ΜΗΤΕ ο νόμος είναι ακόμα πιο κατηγορηματικός, γιατί κατονομάζει τα μέσα ένα ένα. Το άρθρο 165 παρ. 3 του ν. 4070/2012 αναφέρει «ραδιοφωνικούς ή τηλεοπτικούς σταθμούς, τον ημερήσιο ή περιοδικό τύπο, ιστοσελίδες ή ιστολόγια του διαδικτύου», και ζητά ο αριθμός να αναγράφεται «με τρόπο ώστε να καθίσταται με σαφήνεια και ευκρίνεια αντιληπτός».

Δηλαδή για ένα αδειοδοτημένο κατάλυμα, η υποχρέωση να φαίνεται ο αριθμός στην ιστοσελίδα δεν είναι ερμηνεία. Είναι γραμμένη στον νόμο με τη λέξη «ιστοσελίδες».

Τα πρόστιμα, και γιατί δεν συγκρίνονται

Εδώ η διαφορά είναι δραματική και αξίζει να την καταλάβετε καθαρά.

ΑΜΑ: για μη τήρηση των προϋποθέσεων της παρ. 2 (μη εγγραφή στο Μητρώο ή μη αναγραφή του αριθμού) το πρόστιμο είναι 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους, με ελάχιστο τα 5.000 ευρώ. Δίνονται 15 ημερολογιακές ημέρες για συμμόρφωση από τη στιγμή της διαπίστωσης, και αν η ίδια παράβαση επαναληφθεί μέσα στο ίδιο έτος, το πρόστιμο διπλασιάζεται.

Κάντε τα μαθηματικά: κατάλυμα με 30.000 ευρώ τζίρο κινδυνεύει με 15.000 ευρώ πρόστιμο.

ΜΗΤΕ: πάγιο πρόστιμο 1.000 ευρώ υπέρ του ΕΟΤ, με απόφαση του Προϊσταμένου της οικείας Περιφερειακής Υπηρεσίας Τουρισμού. Ενιαίο ποσό ανά παράβαση, ανεξάρτητο από τον τζίρο.

Η ασυμμετρία εξηγείται από τη λογική των δύο νόμων: ο ένας είναι φορολογικός και στοχεύει την αδήλωτη δραστηριότητα, ο άλλος είναι διαφημιστικής δεοντολογίας.

Και ο έλεγχος δεν είναι θεωρητικός. Σύμφωνα με δημοσιεύματα του 2026, μέσα στο 2025 απενεργοποιήθηκαν πάνω από 2.100 καταχωρίσεις που δεν είχαν έγκυρο ΑΜΑ.

Τι άλλαξε τον Μάιο του 2026

Στις 20 Μαΐου 2026 τέθηκε σε εφαρμογή σε όλη την Ευρώπη ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 για τη συλλογή και κοινοχρησία δεδομένων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τρία πράγματα αλλάζουν πρακτικά:

1. Οι πλατφόρμες υποχρεούνται να εμφανίζουν τον αριθμό μητρώου στην καταχώριση.
2. Υποχρεούνται να καταβάλλουν εύλογες προσπάθειες για δειγματοληπτικό έλεγχο της εγκυρότητάς του, σε τακτική βάση.
3. Οι αρμόδιες αρχές αποκτούν τη δυνατότητα να διατάξουν την αφαίρεση καταχωρίσεων χωρίς έγκυρο αριθμό.

Μια σημαντική διευκρίνιση: τα ξενοδοχεία και τα παρόμοια τουριστικά καταλύματα εξαιρούνται ρητά από το πεδίο εφαρμογής του κανονισμού. Αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση, όχι την αδειοδοτημένη ξενοδοχία. Αν έχετε ΜΗΤΕ, οι υποχρεώσεις σας παραμένουν αυτές του ελληνικού νόμου.

Πρακτικά, η εποχή που ο αριθμός ήταν «κάτι που ζητάει η εφορία» τελείωσε. Πλέον είναι στοιχείο που οι πλατφόρμες ελέγχουν και που η απουσία του μπορεί να σας βγάλει από την αγορά.

Τα 4 λάθη που βλέπω στην πράξη

Πρόσφατα πέρασα αριθμούς μητρώου στα sites επτά καταλυμάτων. Να τι πήγε στραβά, γιατί μάλλον θα το βρείτε και σε εσάς:

1. Ο ΜΑΓ που περνιέται για χαλασμένο ΑΜΑ. Το πιο ύπουλο από όλα, γιατί οδηγεί σε λάθος «διόρθωση». Βλέπεις 7ψήφιο αριθμό, ξέρεις ότι ο ΑΜΑ θέλει 11, και συμπεραίνεις ότι κόπηκε. Δεν κόπηκε. Είναι ΜΑΓ και είναι ολόκληρος. Αν προσθέσετε μηδενικά μπροστά για να «γίνει 11», μόλις δημοσιεύσατε έναν αριθμό που δεν υπάρχει.

2. Ο ΑΜΑ με ένα μηδενικό παραπάνω. Σε ένα site ο αριθμός είχε δημοσιευτεί με ένα επιπλέον μηδενικό μπροστά, δηλαδή 12 ψηφία. Άκυρος, όσο σωστός κι αν είναι ο πραγματικός από κάτω.

3. Λάθος ετικέτα. Site που έγραφε «ΕΟΤ / ΜΗΤΕ» ενώ δημοσίευε ΑΜΑ. Ο επισκέπτης δεν θα το προσέξει, ο ελεγκτής ναι.

4. Λείπει εντελώς από την ιστοσελίδα ενώ υπάρχει κανονικά στο Booking. Είναι η πιο συχνή περίπτωση, και η πιο εύκολη να διορθωθεί: μία γραμμή στο footer.

Πώς μπαίνει σωστά στο site

Δεν χρειάζεται τίποτα φανταχτερό. Ο νόμος ζητάει «εμφανές σημείο» και «σαφήνεια και ευκρίνεια», όχι σχεδιαστική λύση.

• Στο footer κάθε σελίδας, όχι μόνο στην επικοινωνία. Έτσι είναι ορατό όπου κι αν βρεθεί ο επισκέπτης.
• Με τη σωστή ετικέτα: «ΑΜΑ: 00001234567», «ΜΑΓ: 1234567» ή «ΜΗΤΕ: ...», ποτέ ανακατεμένα.
• Σε κάθε γλώσσα του site. Αν έχετε αγγλική έκδοση, ο αριθμός πρέπει να είναι και εκεί.
• Όλοι οι αριθμοί, αν αναρτάτε πολλούς χώρους ξεχωριστά και έχετε πάνω από έναν ΑΜΑ.

Στα sites που φτιάχνω, ο αριθμός μπαίνει στο footer από την πρώτη μέρα, σε όλες τις γλώσσες, ώστε να μην υπάρχει καν το ερώτημα.

Και μια σκέψη πέρα από τη συμμόρφωση

Ο αριθμός μητρώου δεν είναι μόνο νομική υποχρέωση. Είναι και σήμα εμπιστοσύνης.

Ο επισκέπτης που βλέπει έναν επίσημο αριθμό σε μια ιστοσελίδα καταλαβαίνει ότι απέναντί του έχει δηλωμένη επιχείρηση, όχι μια αγγελία που μπορεί να εξαφανιστεί. Στην Ψηφιακή Απογραφή Ελληνικής Φιλοξενίας 2026, στις 3.152 ιστοσελίδες που μετρήθηκαν, το 88% δεν είχε καν τη διεύθυνσή του σε μηχαναγνώσιμη μορφή. Τα βασικά στοιχεία ταυτότητας λείπουν παντού, και είναι από τα φθηνότερα πράγματα να διορθωθούν.

Αν θέλετε να δείτε συνολικά τι ισχύει για τη βραχυχρόνια μίσθωση το 2026, από τις δηλώσεις μέχρι τη φορολογία, υπάρχει ο αναλυτικός οδηγός.

Πηγές: ν. 4446/2016 άρθρο 111 (Taxheaven, κωδικοποιημένο), ΠΟΛ.1187/2017 ΑΑΔΕ, ν. 4070/2012 άρθρο 165 (Taxheaven), Χρηστικός Οδηγός Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ΑΑΔΕ, Σεπτ. 2024, Συχνές ερωτήσεις ΑΑΔΕ βραχυχρόνιας μίσθωσης, Γνωστοποίηση λειτουργίας μη κύριων καταλυμάτων (mitos.gov.gr), Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028, Εγκύκλιος ΑΑΔΕ Ε.2049/21-07-2025.